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澳门新葡新京官方网站关于进一步加强土地管理和规范土地市场的意见

内乡政府门户网站  www.tomsshoesblog.com   2002-06-11 16:13:31   来源:内乡县政府网站

内政〔200241

内 乡 县 人 民 政 府

关于进一步加强土地管理和规范土地市场的

意       见

各乡镇人民政府、县直各单位:

根据国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》(国发[2001]15号)及省政府《关于进一步加强国有土地资产管理的通知》(豫政[2001]74号)精神,为进一步强化政府对土地一级市场的垄断,规范土地二级市场的管理,提高土地管理水平,现就进一步加强土地管理和规范土地市场提出如下意见:

一、严格执行土地管理“五统一”,建立土地供给制约需求机制

根据《土地管理法》和《河南省实施<土地管理法>办法》的有关规定,县政府对全县非农业建设用地实行“五统一”管理,即统一规划、统一征用、统一开发、统一供地、统一管理。“五统一”由县国土行政主管部门会同计划、规划、建设、财政等有关部门按职责分工,具体实施。

统一规划。全县一切非农业建设用地必须符合土地利用总体规划和土地利用年度计划。县城规划控制区主要道路两侧200米以内新增建设用地,按照规划严格控制。已经在县城规划控制区内主要道路两侧未经批准擅自圈占土地的单位和个人,限期申报登记,接受处理。

统一征用。任何单位和个人进行非农业建设,需要使用土地的,除法律规定可以使用农民集体所有的土地外,必须依法申请使用国有土地,需要征用农民集体所有的土地的,由县国土行政主管部门依法统一征用,任何单位和个人均不得直接向村、组协商征地或私自与村、组协商租用土地。否则视为非法占地,依法从严查处。政府依法征用土地时,被征地的农村集体经济组织不得以任何理由,任何方式哄抬地价,阻挠征用。否则,依法追究有关当事人的法律责任。

统一开发。土地开发必须依据土地利用规划、城市建设规划以及建设项目规模等,编制土地开发利用方案,经县人民政府批准后,委托国土行政主管部门组织实施,统一开发。任何单位和个人都不得随意进行土地开发。

全县非农业建设新征用的土地,按照内政[1998]73号文件规定,每亩征收10000元的土地开发配套费,上交财政专户管理,作为土地开发专项资金,用于土地开发整理和城市、集镇基础设施配套建设。

原划拨或出让给企事业单位的国有土地需进行处置的,一律由县国土行政主管部门代表政府统一开发,公开招标拍卖,严禁单位自行开发。对城区(集镇)街道和道路两侧单位或个人闲置未利用的土地,超过两年的,县政府依法收回,由县国土行政主管部门统一组织拍卖,严禁单位或个人自行开发私自买卖。

各乡镇集镇建设用地,纳入土地一级市场统一管理。乡镇政府首先向县政府申报开发建设方案。待批准后,由国土行政主管部门会同有关乡镇组织实施,严禁乡镇、村组乱圈、乱占、乱开发、乱建设。

城区住宅建设用地原则上应建集资楼,严格控制独家小院建设用地。任何单位严禁在划拨用地上,以建集资楼的名义搞房地产开发。

统一供地。全县非农业建设项目用地,报经县以上人民政府批准后,由县国土部门代表县政府统一供地。根据项目的性质和用途,可采取出让、租赁、出资入股等方式,将土地有偿提供给建设单位或个人使用。县工业园区项目用地和招商引资项目用地,按内政[1999]58号、内政[2001]3号文件执行。下列用地必须依法实行招标拍卖供地:(1)企业经营性用地;(2)城区、集镇沿街、沿路两侧的土地;(3)政府依法收回的闲置、低效利用和未利用的土地。

窑场取土、予制厂等需要临时使用土地的,必须报县国土行政主管部门审批,签订临时使用土地合同,每亩缴纳恢复耕地押金1000元,取得《临时用地许可证》后,方可使用。不得在临时使用土地上修建永久性建筑物或毁坏耕地,破坏种植条件。待土地复垦,验收合格后,全额退还恢复耕地押金。未经批准,擅自占用土的,依法追究责任。

农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地面积不得超过《河南省实施<土地管理法>办法》的规定标准。对超标准占用的土地,在拆迁、改建、翻建时,一律收回集体所有。农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。全县农村宅基地审批,要按照程序,逐级依法把关,统一由县国土行政主管部门审查,报县政府批准,颁发建设用地批准书后,建设主管部门方可办理准建手续,并加大对无证建房、倒卖宅基地行为的查处力度。

全县的“三区一村”用地,本照“支持发展,统一标准,规范有序”的原则,根据不同用途,区别对待、采取出让、租赁、农用地转用、临时用地等办法供地。

1、工业小区。原则上要采用出让方式供地,按照评估地价一次性缴齐土地出让金后,方可使用土地;为了支持企业发展,也可以采用租赁方式供地,缴纳统征土地费用和有关税费后,即可使用土地,但用地单位必须逐年缴纳土地年租金,在办理用地手续时,先缴纳第一年的土地年租金,同时签订第二年的合同,做到使用土地合法化。还可以采取不改变土地所有权性质,仅办理农地转用手续,缴纳有关税费后,取得集体土地使用权,并按照规定逐年缴纳土地年租金。采取后两种形式使用的土地,一是不允许转让或出租;二是必须报县政府常务会议研究批准,否则按照有关规定补办土地出让手续,补交土地出让金。

2、商贸小区。必须采取统一征用,统一出让的方式有偿供地。按照评估地价一次性缴纳各种税费后,即可取得国有土地使用权。

3、养殖小区。畜牧养殖用地是调整农业产业结构的需要。畜禽养殖用地应当纳入土地利用总体规划。养殖场(户)可以依法通过转让、租赁、承包、入股、联营等方式取得土地使用权。畜禽养殖用地按农用地管理,原来属于耕地的,用后必须复垦。建设永久性建筑,必须报经县政府批准,按建设用地管理。

4、专业村。以建造永久性农业生产设施和配套设施为主的专业村建设,一律不允许占用基本农田,原则要求利用“四荒”土地,即荒坡、荒沟、荒滩、荒山等。确需占用一般农田的,必须依照法定程序履行农地转用审批手续。严禁以专业村建设为名,搞住宅建设或土地开发。凡违背上述意见,擅自开发的“三区一村”一律按有关法律法规规范纠正。

统一管理。全县非农业建设,必须经县政府批准,纳入建设用地统一管理,统一供应。县国土行政主管部门负责全县行政区域内土地使用的统一管理和监督工作。运用行政的、经济的、法律的手段行使建设用地审查报批、地政地籍、土地开发利用保护和土地监察等职能,对违法占地、越权批地和擅自改变土地权属用途的行为坚决予以查处。

二、加大土地管理力度,严格实行国有土地有偿使用制度

要按照政府垄断土地一级市场、规范管理土地二级市场的要求,建立公开、有序的土地市场体系。土地一级市场是指政府代表国家以管理者和土地所有者的身份,将土地使用权有偿、有限期让与使用者的行为。土地一级市场由政府垄断经营。土地二级市场指土地使用者将通过一级市场取得的土地,以转让、租赁、抵押等方式从事的交易活动。任何机关、团体、企事业单位或个人未经批准不得擅自将划拨土地使用权进入二级市场进行交易。否则,按有关法律、法规从严处理。

严格限定行政划拨供地范围,除国家法律规定可享受行政划拨的以外,其它建设用地必须以有偿使用方式提供。对商业、金融、旅游、娱乐、服务业、房地产开发等经营性用地,按照市场机制运作提供。企业可采用出让方式使用土地,也可采用有偿租赁等方式有偿使用国有土地。企业使用的原行政划拨用地要全面纳入有偿使用,缴纳年租金。要按照内政[1999]40号文件的要求,进一步加大土地年租金征收力度,对每年10月底以前不按规定缴纳土地年租金的通过财政银行帐户强行划拨或申请法院强制执行。

建立土地招标、拍卖制度。土地招标、拍卖工作由国土行政主管部门会同计划、财政、城建等有关部门拟订方案,报政府批准后,由国土行政主管部门组织实施,任何单位和个人,不经国土行政主管部门委托,无权拍卖土地使用权。

三、加强土地资产管理,盘活存量土地

要按照资源、资产并重的原则,强化对国有土地资产管理,盘活存量土地资产,走“活地兴城”、持续发展的道路。旧城区成片改造要严格按照规划,纳入有偿使用。旧城改造建设用地除按规定可划拨供应的外,一律实行出让方式供地。同一宗土地有多家申请使用的,要采用招标或拍卖方式出让土地使用权。城区(集镇)街道和道路两侧单位或个人低效利用或用途不合理,不符合城市规划的土地,由县城市规划部门和县国土行政主管部门联合下发通知,限期拆旧建新,予以充分利用。通知下发半年后仍未建设的,由县政府实施土地置换,统一开发。对造成土地闲置两年以上的,政府依法收回土地使用权,统一出让。

企业破产改制须处置划拨土地资产的,一律由国土行政主管部门组织运作。任何单位和个人均不得擅自转让或以建集资楼名义搞开发建设。

四、建立土地收购储备制度,垄断土地一级市场

为强化政府对土地一级市场的调控能力,必须建立土地收购储备制度,通过土地收购、土地开发、土地储备、土地供应等环节,实施政府对土地一级市场的垄断经营。土地收购储备工作在符合土地利用总体规划和城市规划的前提下,有计划、有步骤地开展,强化规划在政府垄断土地市场中的作用。在位置优越地段,每年划定一定数量的土地,纳入土地储备范围。凡列入收购储备计划的土地,任何单位和个人不得无理拒绝收购和统征。

土地收购储备的范围:旧城区待开发改造的土地:企业关停并转、破产处置的土地以及闲置、低效利用的土地;城市规划控制区范围内办理完农用地转用报批手续的土地以及“农转非”后剩余的集体土地;依法没收的土地;征而未用的荒芜、闲置的土地;以出让方式取得土地使用权后无力继续开发和不具备转让条件的土地;明显低于市场价格拟转让的土地;驻地部队需盘活的土地等。

土地收购储备资金的来源:一是从土地出让金中提取20%;二是通过行政划拨新获得土地使用权的,用地单位每平方米缴纳10元;三是从每年的土地年租金的收益中提取10%;四是国土资源部门通过借贷筹资、财政贴息,作为土地收购储备基金。土地收购储备基金由县国土资源局负责征收。在财政开设专户,专帐管理,主要用于土地收购储备和土地开发。使用时,由政府常务副县长会同主管副县长共同审批。

五、规范土地二级市场,促进城镇土地合理流动

凡以出让方式获得土地使用权的单位和个人,需转让的必须完成开发建设投资总额25%以上,方可依法办理转让手续。商品房开发,开发商必须交清全部土地出让金,取得土地使用权证书和按套室颁发的国有土地分割转让许可证后,方可办理商品房预售许可证,否则,不允许出售。

划拨土地使用权的转让。原划拨的土地使用权,经政府批准可以连同地上建筑物及其它附着物一起依法转让。但必须实行评估入市公开交易,在国土行政主管部门主持下,转受双方签订转让协议,严禁私自交易、私自开发或以建市场、小区、集资楼的名义变相开发。对已经转移的划拨土地使用权或用途的,应补交出让金或土地收益,补办手续,否则视为非法转让。

划拨土地使用权的租赁。以划拨土地使用权连同地上附着物一同出租的,出租方必须足额向县政府缴纳土地年租金。

划拨土地使用权的抵押。以划拨方式获得土地使用权的抵押,必须经过地价评估备案后,由国土行政主管部门办理土地使用权抵押登记。

城镇居民的房地产转让。城镇居民购买以出让方式取得土地使用权的商品房转让时,凭变更后的房屋所有权证书向国土行政主管部门申请办理土地使用权变更手续;城镇居民购买的公有住房、经济适用住房,依法补交出让金后,方可转让;城镇居民转让私有房屋的划拨土地使用权,应入市公开交易,转让方必须按规定缴纳土地出让金后,方可办理转让手续。

六、严格用途管制,加强集体非农建设用地管理

各类建设占用耕地,必须经有批准权的人民政府批准,任何单位或个人不得越权审批或擅自将农用地转为非农业建设用地。集体非农业建设用地,必须经政府批准后方可转让、出租和抵押。转让时,必须先征为国有,再按用途进行划拨或出让;出租时,应将土地收益上交国家;抵押时,首先办理抵押登记手续,需转让时,必须一次性足额缴纳土地出让金,变为国有土地后方可转让。

小集镇建设用地按照统一规划、突出重点、分期供应的原则优先安排。小集镇建设用地除法律规定可以划拨方式供地外,一律采用有偿使用。要加大旧集镇改造和土地开发力度,对改造腾出和盘活的存量建设用地,可通过招标、拍卖等方式重新利用,其土地净收益的90%返还给乡镇政府,用于小集镇的开发和建设。

严禁城镇居民擅自转让集体所有的宅基地,对确需转让的,按有关规定依法办理转让手续。房管部门必须依据土地使用证、准建证等证件,方可办理房权证。对已按规定整建制“农转非”的村组,其剩余土地要收为国有。

七、严格国有土地收益的征收和管理

加强国有土地资产管理,加大国有土收益的征收和管理力度,任何单位和个人均不得减免和挤占挪用土地出让金、租金等土地收益。对于低价出让,随意减免地价,隐瞒地价造成国有土地资产流失的,要依法追究责任。

严格实行收支两条线管理制度。凡涉及建设用地应征收的出让金,国土资源局只开具缴费通知单,由土地使用者到财政局指定的地点缴纳,土地出让金全额上交县财政,纳入预算管理。

定向用地的建设单位或个人,应一次性向国土资源部门缴清一切征地费用。待县以上人民政府批准,领取用地批件和《建设用地批准书》后,方可开工建设。

划拨土地使用权非法转让的,没收其非法收入,并处以非法收入额50%以下的罚款,补交土地出让金,补办出让手续。出让金标准按评估地价的50%缴纳。改变土地用途的单位或个人。必须重新办理出让手续,调整土地出让金,并办理登记。

对主动将闲置土地交由政府统一开发、拍卖出让的单位,县政府可将土地纯收益中的50%返还给原土地使用者。

对不主动交出闲置国有土地的单位,闲置一年以上依法征收土地闲置费。闲置两年以上的,政府依法收回土地使用权,统一开发,统一招标拍卖出让,其所得出让金不予返还。

八、规范土地市场,建立良好的管理秩序

实行地价评估制度。要根据经济社会发展情况,适时调整城市基准地价。凡涉及土地使用权处置的土地,必须先进行地价评估,并将评估结果报国土行政主管部门备案。交易双方必须如实向国土部门申报成交价。交易价格明显低于评估价格和市场价格时,政府按交易价统一收购。

要进一步规范土地有形市场。国土行政主管部门要加快土地有形市场的建设,健全交易规则,提供相关服务,形成土地使用权公平、公开、公正交易的市场环境。

加强土地市场监管。土地使用权经批准转让、出租、抵押或改变用途后,必须 30日内到国土行政主管部门办理注册登记或变更登记手续。对违反规定,擅自处理土地使用权的,按有关规定处罚。情节严重,构成犯罪的依法移交司法机关追究刑事责任。

                          二00二年六月十一日

主题词:城乡建设  土地  管理  意见

抄送:县委、人大、政协

澳门新葡8455最新网站            2002611日印发

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